Qu’est-ce que les « titres adossés à des créances hypothécaires » ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) sont des produits d’investissement similaires aux obligations. Chaque MBS est constitué d’un ensemble de prêts immobiliers et d’autres dettes immobilières achetés par des banques, des sociétés de crédit hypothécaire et d’autres institutions financières. Les prêts hypothécaires sont regroupés et ensuite vendus à des investisseurs. Les investisseurs reçoivent des paiements réguliers d’intérêts et de capital provenant des prêts hypothécaires sous-jacents, ainsi que d’éventuels remboursements anticipés. Les titres adossés à des hypothèques sont généralement émis avec un taux d’intérêt fixe et sont garantis par la pleine foi et le crédit de la banque émettrice. Ils offrent souvent des rendements plus élevés que les obligations traditionnelles et peuvent être plus résistants aux fluctuations du marché.
En achetant ces prêts hypothécaires, la banque d’investissement achète le droit de recevoir les paiements périodiques en espèces effectués par les emprunteurs. La banque d’investissement acheteuse, à son tour, crée un véhicule à usage spécial (SPV) et lui transfère le pool. Le SPV émet des titres aux investisseurs, qui peuvent être des fonds spéculatifs, des fonds de pension ou des fonds communs de placement.

Types de titres adossés à des créances hypothécaires

Il existe deux types courants de titres adossés à des créances hypothécaires : les pass-throughs et les collateralized mortgage obligations (CMO).

Pass-throughs : Les pass-throughs sont structurés comme des trusts dans lesquels les paiements hypothécaires sont collectés et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances déclarées de cinq, quinze ou trente ans. La durée de vie d’un pass-through peut être inférieure à l’échéance déclarée en fonction des paiements de capital sur les hypothèques qui composent le pass-through.
Obligations hypothécaires garanties (CMO) : Les CMO sont constitués de plusieurs pools de titres, appelés tranches. Les tranches se voient attribuer des cotes de crédit qui déterminent les taux qui sont reversés aux investisseurs.

Historique des MBS

Les titres adossés à des créances hypothécaires ont été introduits après l’adoption de la loi sur le logement et le développement urbain en 1968. Cette loi a créé la Government National Mortgage Association, ou Ginnie Mae, qui a été séparée de Fannie Mae.
Le nouvel organisme a permis aux banques de vendre leurs prêts hypothécaires à des tiers afin qu’elles disposent de plus de capital pour prêter et créer de nouveaux prêts. Cela a ensuite permis aux fonds institutionnels d’acheter et de regrouper de nombreux prêts dans un MBS.